村兼 明洋
これまで住宅ローンをずっと払い続け、もう少しで住宅ローンが終わる。
都内にある駅から徒歩7分の好立地、20年前に買っているから同じ金額で同じ家は二度と買えない。
それよりなにより、会社を倒産させる自分は住宅ローンをもう組めない。
売ればかなりの売却益が出る物件だが、なんとかこの家に妻と住み続けたいんです。
弁護士に相談しましたが、無理と即答されました。
なんとかならないでしょうか？
この様な悲痛な相談を、私はこれまで700社超の会社再生に関わる中で、数えきれないほど受けてきました。
長く住み続けた自宅から追い出されかけている社長の気持ちを想像するだけで、胸が痛くなります。
弁護士はこの物件を守り切るのは無理と、言い切るでしょう。
しかし私は実際にこの様な物件でも、20軒以上守り切った経験があります。
ここまで状況が厳しくない自宅を合わせれば、これまで100軒以上の自宅を守り切ってきました。
私がこれまで実際に目にした事例や、実際にとった方法を説明します。
経営者保証ガイドラインの全体像や、自宅を残せるかどうかの判定基準については、同サイト内 “ 経営者保証ガイドラインを知り自宅を残せる具体的手法を徹底解説 “ をご覧ください。
資産価値が高い自宅は、なぜ通常の手段で残せないのか
一般的に売却すれば多くの利益（アンダーローン）が出る不動産は、債権者である銀行が貸したお金の回収原資として、まっさきに確保しようとします。
そのため経営者保証ガイドラインによる自宅の保全は、極めて困難です。
しかし事業継続による社会的意義（雇用の維持）と、債権者の回収利益という2つの力学が交差する「特定のタイミング」を見極めることで、法的リスクを回避しつつ、資産価値の高い自宅を守り切る道があります。
絶望の実例 東京都23区 資産価値7,000万円のマンション
私が実際に守り切った、もっとも保全が難しかったケースを紹介します。
物件詳細 : 都内23区内人気エリアのマンション
築年数 : 築20年
間取り : 3LDK
資産状況 : 住宅ローン残債2,500万円に対し、時価は最低7,000万円
含み益 : 4,500万円
売れば銀行が多額の回収を望める最高の獲物です。
会社の状態: 負債1.3億円。
完全な資金ショート状態で社長個人の現金もゼロ
会社の倒産、最悪自分が自己破産するのもしょうがないと腹をくくっているが、自宅だけは残したいというご相談でした。
弁護士が100%無理と断言する理由
この様な状況の自宅を守る方法を相談される弁護士が、あなたに提案できることは何もありません。
基本的に弁護士は倒産にまつわる個人資産については
「すべて隠さず差し出し現金化し、1円でも多く銀行などの金を貸した相手に返すように」
と扱う様、しっかりと教育を受けています。
弁護士という職業柄、倒産する社長にこのように指示をするのは当然でしょう。
社長側へ一方的に寄り添えば、金を貸した側が大きな損をします。
金を借りた人、貸した人、両方に平等に接し不正を許さないのが、弁護士たる職業についた人物の矜持です。
私は700社超の会社再生に関わる中で、何百人もの弁護士と会っていますから、弁護士の事情も分かります。
そのうえで倒産、自己破産の専門家である弁護士ですら、こういった相談を投げ出してしまう法的、実務的な壁を解説します。
銀行の強硬姿勢
4,500万円の利益が出る家を残して借金を免除してくれという要求を、銀行が呑む道理はありません。
あなたがもし金を貸した側として、借りた側からのこの様な交渉を吞みますか？
詐害行為のリスク
安易な名義変更や資産移転は、裁判所から法的にアウト（詐害行為）として全否定され、名義変更した不動産は元の持ち主の名義に戻すよう、指示をされます。
住宅ローンの壁
本人以外への名義変更を住宅ローン会社が認めることは、通常ありえません。
社長の奥様の多くはパートや専業主婦をされており、収入が低い場合が多く、万が一住宅ローン会社が妻への住宅ローン名義変更を認めたとしても、妻の名義では支払いを続けられないでしょう。
社長の奥様が専業主婦、パートしかしていないということは、それだけで大きなリスクという事を知りましょう。
イージス独自の視点 針の穴を通すタイミングとは
会社を倒産させた上に家を売らせるより、事業を存続させて従業員の雇用を守り、長期的に見て経済的損失を減らすという大義名分を構築します。
700件超の事例から導き出した債権者の属性と自宅保全の実行タイミングの組み合わせこそが、保全の鍵となります。
具体的な契約手法やスキームは、不用意にネットで公開すると、私たちのクライアントの安全性を脅かすため、対面でのみ開示しておりますのでご了承ください。
ガイドラインは手段であって目的ではない
経営者保証ガイドラインは、あくまで資産価値が低い家のための制度と考えておいた方が無難です。
経営者保証ガイドラインを使えば、どんな条件の自宅でも守れると安易に考え、行動することは、あなたの自宅を失う第一歩となります。
実際に私はそのような考えと行動で、自宅を失った社長を何人も見ています。
価値あるあなたの家を守るには、経営者保証ガイドラインという一発勝負に出る前に、打てる実務的な対策をすべて打つべきでしょう。
この記事を読んだ方から多く頂く質問にお答えします。
- Qなぜ売却益が出る（アンダーローンの）自宅はガイドラインで残せないのですか？
- A
銀行などの債権者が、不動産の売却利益を貸付金の回収原資として最優先で確保しようとするためです。
経営者保証ガイドラインは、原則として「資産価値が低い家」を対象としており、売却すれば多額の利益（含み益）が出る物件の保全は、銀行側がまず認めないのが実情です。
- Q弁護士に自宅を守るのは100%無理と言われるのは、なぜですか？
- A
弁護士の職能上の矜持として、金を借りた側と貸した側の双方に平等に接し、不正を許さないという教育を受けているためです。
倒産処理において個人資産は「隠さず差し出し、1円でも多く債権者に返す」ことが当然のルールとされるため、資産価値の高い自宅をあえて残すという交渉には消極的になりがちです。
- Q資産価値の高い家を保全するための大義名分とは何ですか？
- A
単なる個人の希望ではなく、事業を存続させて従業員の雇用を守るという、社会的意義を構築することです。
会社を潰して家を売らせるよりも、事業を継続させて長期的な経済的損失を減らす方が、結果として債権者の利益にも適うという論理的なタイミングを見極めることが重要です。
- Q家族名義への変更や資産移転にはどのようなリスクがありますか？
- A
債務超過の状態で行う安易な名義変更は、法的に詐害行為（さがいこうい）とみなされ、裁判所から名義変更事態を全否定されるリスクがひじょうに高いです。
詐害行為と認定されれば、名義変更された不動産は強制的に元の名義に戻され、かえって自宅を守ることが不可能になるため、実務上の極めて精密な設計が必要です。
- Q住宅ローンの残債がある本人以外の名義変更は可能ですか？
- A
住宅ローン会社が本人以外への名義変更を認めることはまずありません。
特に専業主婦やパートなど収入が不安定な家族への名義変更は、ローンの支払い能力が低いとみなされ、大きな壁となります。
これらを突破するには、ガイドラインという一発勝負に頼る前に、実務的な対策をすべて打つ合理的な戦略が不可欠です。
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